Das zweckwidrig als Wohnraum genutzte Teileigentum – und die Verjährung des Unterlassungsanspruchs

Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist.

Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist.

Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall findest sich in der Teilungserklärung, wonach die Räume im Souterrain als Hobbyräume, Vorratskeller, Flur bzw. Kellerraum dienen, eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Die Nutzung solcher Nebenräume zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist jedenfalls dann nicht gestattet, wenn sie – wie hier – die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert1.

Dies begründet einen Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer sowohl aus § 1004 Abs. 1 BGB als auch aus § 15 Abs. 3 WEG, und zwar gemäß § 14 Nr. 2 WEG auch bei einer Gebrauchsüberlassung an Dritte2.

Für den Beginn der Verjährung dieses Unterlassungsanspruchs kommt es gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 5 BGB neben den subjektiven Voraussetzungen auf die Zuwiderhandlung an. Bei der Nutzung einer Sondereigentumseinheit in einer der Teilungserklärung widersprechenden Weise ist allerdings streitig, was hierunter zu verstehen ist.

Teilweise wird die maßgebliche Zuwiderhandlung, mit der die Verjährungsfrist für den Unterlassungsanspruch zu laufen beginnt, in dem Beginn der Nutzung gesehen. Die Störung setze sich jedenfalls bei gleichbleibender Qualität der Nutzung lediglich fort3. Eine zweckwidrige Wohnnutzung durch Mieter begründe selbst dann keinen neuen Anspruch, wenn ein Mieterwechsel stattfinde4 ...

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