Abnahme durch Sachverständige – Klausel in Bauträgervertrag unwirksam

von Mathias Münch

In einem Erwerbsvertrag über eine Eigentumswohnung vom Bauträger ist folgende Klausel unwirksam: “Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen; er führt die Abnahme in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer für diese durch, wozu er heute schon vom Käufer bevollmächtigt wird.”

OLG Stuttgart, Urt. v. 31.03.2015 – 10 U 46/14

Über eine sehr häufige Konstellation beim Kauf von Eigentumswohnungen vom Bauträger hatte das OLG Stuttgart in zweiter Instanz zu entscheiden: Der Bauträger errichtet/saniert eine Wohnungseigentumsanlage, bestellt sich selbst zum ersten Verwalter und beauftragt einen befreundeten Sachverständigen mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. In den Wohnungskaufverträgen mit den jeweiligen Käufern ist einheitlich geregelt, dass das gemeinschaftliche Eigentum in Vertretung der Eigentümer durch einen Sachverständigen abgenommen wird. Da die Kaufverträge nicht individuell ausgehandelt werden, sondern formularmäßig für alle Käufer vorformuliert sind, gelten sie als Allgemeine Geschäftsbedingungen. Landgericht und Oberlandesgericht Stuttgart entschieden, dass die Abnahme-Klausel eine unangemessene Benachteiligung der Käufer darstelle und deshalb unwirksam sei.

Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist Sache der Erwerber

Eigentlich ist die Abnahme der Bauleistung die Sache jedes einzelnen Käufers. Er muss und darf nicht nur die Abnahme seiner Wohnung – des Sondereigentums – erklären, sondern auch die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums erklären (zur Abgrenzung von Sondereigentum zum Gemeinschaftseigentum vgl. § 1 Abs. 5, § 5 WEG). Das Gemeinschaftseigentum ist erst dann endgültig abgenommen, wenn auch der letzte Erwerber die Abnahme erklärt hat ...

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