Der Dönerladen im Wohneigentum

Ein “Dönerladen” ist kein Laden und keine Gaststätte. Ist im Teilungsvertrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Geschäftsraum als ‘Laden’ ausgewiesen, darf er nicht als Gaststätte genutzt werden.

In dem hier vom Amtsgericht München entschiedenen Rechtsstreit bilden die Mitglieder der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die beiden beklagten Münchner zusammen die Wohnungseigentümergemeinschaft L-Straße in München-Neuhausen, bestehend aus 46 Einheiten. Die Beklagten haben ihr Eigentum im Erdgeschoß an einen Pizzabäcker/Dönerladen vermietet. Die Einheit der Beklagten ist in der Teilungserklärung als ‘Laden im Erdgeschoss’ (bestehend aus Ladenraum, Büroraum, Vorratsraum, WC und Flur) beschrieben, die übrigen 45 Einheiten sind als ‘Wohnungen’ beschrieben. Die Geschäftsräume der Beklagten befinden sich im Erdgeschoss zur Straße hin. Die Hausverwalterin rügte gegenüber den Beklagten, dass die Einheit der Beklagten an einen Pizzabäcker/Dönerladen vermietet sei. Die Geschäftsräume sind als “L-´s Essecke” mit Außenschanknutzung vermietet. Auf einer Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich beschlossen, gegen die Beklagten wegen zweckbestimmungswidriger Nutzung des Ladens gerichtlich vorzugehen. Die Miteigentümer sind der Meinung, dass die Nutzung des Ladens als Pizzabäcker/Dönerladen mit Ausschank störender ist als die Nutzung als einfacher Laden.

Das Amtsgericht München gab nun der Eigentümergemeinschaft Recht, die Beklagten wurden unter Androhung von Ordnungsgeld zur Unterlassung der Nutzung ihres Ladens als Gaststätte verurteilt:

Der Laden der Beklagten würde, so das Amtsgericht, konkret nicht als solcher genutzt. Denn unter “Laden” sei grundsätzlich nur ein Geschäftsraum zu verstehen, bei dem der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund stehe, wo sich also Personal aufhält, während der Öffnungszeiten Kunden ein- und ausgehen und gelegentlich Waren angeliefert werden ...

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