CreutzColumne: Anwälte dürfen umsatzabhängige Mietverträge unterschreiben

Warum sollten Anwälte ihre Mietverträge nicht frei aushandeln dürfen? Weil das Oberlandesgericht Karlsruhe im umsatzabhängigen Mietzins eine Gebührenunterschreitung wittert, wenn der Anwalt den Vermieter zugleich anwaltlich vertritt. Denn die verdienten Gebühren kämen dem Vermieter zum Teil als Miete zugute. Doch diese Annahme beruht auf einem Denkfehler.

In dem Fall hatte der spätere Kläger einem Rechtsanwalt Räumlichkeiten zum Betrieb einer Kanzlei vermietet. Dem Vertrage nach richtete sich die Miete nach dem erzielten Umsatz. Der Anwalt musste dem Vermieter jeweils zum 15. eines Monats die Nettoumsätze des Vormonats nachweisen. In den folgenden Jahren kam es zu mehreren Nachtragsvereinbarungen. Der Anwalt vertrat den Vermieter, dem weitere Immobilien gehören, in zahlreichen Mietstreitigkeiten. Später stellte der Anwalt die Umsatzauskünfte ein. Der Vermieter zog daraufhin vor Gericht und beantragte zunächst im Wege der Stufenklage, den Anwalt zu verurteilen, ihm Auskunft und Rechenschaft über die erzielten monatlichen Nettoumsätze seiner Kanzlei zu erteilen, die Richtigkeit seiner Angaben an Eides Statt zu versichern und die sich aus der Auskunft ergebenden Mieten zu zahlen.

In den ersten beiden Instanzen wurde die Klage abgewiesen. Das OLG Karlsruhe wies die Klage ab, weil der zugrunde liegende Mietvertrag wegen Verstoßes gegen § 49b BRAO gemäß § 134 BGB nichtig sei. Nach § 49b Abs. 1 BRAO ist es unzulässig, geringere Gebühren und Auslagen zu vereinbaren oder zu fordern, als das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz vorsieht. Gemäß § 4 Abs. 1 RVG kann in außergerichtlichen Angelegenheiten eine niedrigere als die gesetzliche Vergütung vereinbart werden, die aber in einem angemessenen Verhältnis zu Leistung, Verantwortung und Haftungsrisiko des Rechtsanwalts stehen muss. Für die anwaltliche Vertretung in gerichtlichen Verfahren gibt es keine entsprechende Bestimmung ...

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