Mietminderung wegen Lärmbelästigungen durch einen neuen Bolzplatz?

von Matthias A. Jelenewski

Nach Mietbeginn neu auftretende Geräuschimmissionen sind

  • jedenfalls dann kein Mangel der Mietsache,
  • wenn auch der Vermieter der Wohnung selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten - etwa mit Rücksicht auf das bei Kinderlärm bestehende Toleranzgebot des § 22 Abs. 1a des Gesetzes zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (BImSchG) - als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste.

Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14 – entschieden.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war die Miete von dem Mieter einer Erdgeschosswohnung wegen Lärmbelästigung durch Jugendliche um 20 % gemindert worden, weil diese, wie der Mieter gegenüber dem Vermieter gerügt hatte, einen, nach Mietbeginn auf dem Nachbargrundstück, zwanzig Meter von seiner Terrasse entfernt, errichteten Bolzplatz, der nur Kindern im Alter bis zu 12 Jahren von Montag bis Freitag bis 18:00 Uhr zur Benutzung offenstehen sollte, dort auch außerhalb der genannten Zeiten zum Spielen nutzten.

Zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer Wohnung in einem solchen Fall die Miete mindern darf und wie dabei Kinderlärm zu berücksichtigen ist, hat der VIII. Zivilsenat des BGH darauf hingewiesen, dass nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen - sogenannte "Umweltmängel" - hier Lärmbelästigungen -

  • zwar Gegenstand einer Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietwohnung sein können,

so dass im Laufe der Zeit eintretende nachteilige Änderungen wegen eines Zurückbleibens der vereinbarten hinter der tatsächlich bestehenden Beschaffenheit zu einem Mangel der Mietsache (§ 536 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) führen können ...

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