Fristlose Kündigung des Vermieters wegen verweigerter Instandsetzungsarbeiten

Ein Vermieter kann zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein, wenn sich der Mieter weigert, notwendige Instandsetzungsarbeiten an der Wohnung zu dulden und dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern hierzu Zutritt zu gewähren. Insoweit kann der Vermieter nicht auf eine vorrangige Duldungsklage gegen den Mieter verwiesen werden.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stellt die Vermieterin im Jahr 2010 am Dachstuhl des Gebäudes, in dem sich die an die Mieter vermietete Wohnung befindet, einen Befall mit Hausschwamm fest. Die Mieter zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um der Vermieterin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach Beendigung der Notmaßnahmen erhielten die Mieter die Wohnung von der Vermieterin zurück. Erneuten Zutritt zwecks Durchführung weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung gewährten sie der Vermieterin zunächst nicht. Unter dem 30.06.2011 kündigte die Vermieterin deshalb das Mietverhältnis fristlos. Nachdem das Amtsgericht am 1.08.2011 eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zu der Wohnung erlassen und diese durch Urteil vom 29.09.2011 aufrechterhalten hatte, wurde der Vermieterin am 4.10.2011 der Wohnungszutritt gewährt. Mit Schriftsatz vom 21.11.2011 wiederholte die Vermieterin die fristlose Kündigung und stützte sie auch darauf, dass die Mieter im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten.

Die Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg1 und dem Landgericht Berlin2 keinen Erfolg. Dabei hat das Landgericht Berlin darauf abgestellt, dass die Mieter die Einzelheiten der Duldungspflicht (§ 554 BGB aF) zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen dürften, ohne befürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren ...

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