BGH: Wenn der Vermieter zweimal klingelt – Kündigung wegen Zutrittsverweigerung zu Mietwohnung

von Maximilian Schmidt

Kann ein Vermieter eigentlich kündigen, wenn ein Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung verweigert, obwohl der Vermieter notwendige Instandsetzungsarbeiten durchführen möchte? Mit dieser Frage hat sich der BGH in seiner Entscheidung von 15.4.2015 – VIII ZR 281/13 auseinandergesetzt – ein Problem, das nicht nur examensrelevant ist, sondern darüberhinaus viele von uns als Wohnungsmieter betreffen kann.

I. Sachverhalt (der Pressemitteilung genommen)

Die Klägerin stellte im Jahr 2010 am Dachstuhl des Gebäudes, in dem sich die an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, einen Befall mit Hausschwamm fest. Die Beklagten zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um der Klägerin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach Beendigung der Notmaßnahmen erhielten die Beklagten die Wohnung von der Klägerin zurück. Erneuten Zutritt zwecks Durchführung weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung gewährten sie der Klägerin zunächst nicht. Unter dem 30.06.2011 kündigte die Klägerin deshalb das Mietverhältnis fristlos. Nachdem das Amtsgericht am 01.08.2011 eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zu der Wohnung erlassen und diese durch Urteil vom 29.09.2011 aufrechterhalten hatte, wurde der Klägerin am 04.10.2011 der Wohnungszutritt gewährt. Mit Schriftsatz vom 21.11.2011 wiederholte die Klägerin die fristlose Kündigung und stützte sie auch darauf, dass die Beklagten im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten.

Typische Klausurfrage könnte beispielsweise sein: Ist die fristlose Kündigung rechtswirksam?

II. Rechtliche Würdigung

Anknüpfungspunkt für unsere Prüfung der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung ist § 543 BGB. Der Generalklausel des § 543 Abs. 1 S ...

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