Wenn im Teilungsvertrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Einheit als „Laden“ beschrieben ist.

von Matthias A. Jelenewski

Sind in der Teilungserklärung bei einer Wohnungseigentumsanlage, bestehend aus 46 Einheiten,

  • im Erdgeschoss eine ausgewiesen als „Laden“
  • und die übrigen als „Wohnungen“,

darf die als „Laden“ beschriebene Einheit

  • nicht als Gaststätte und auch nicht als Pizzabäcker/Dönerladen mit Ausschank genutzt werden.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 26.06.2014 – 483 C 2983/14 WEG – entschieden und dem Eigentümer einer als „Laden“ beschriebenen Einheit, der die dazugehörenden Räume an einen Pizzabäcker/Dönerladen als „L-s Essecke“ mit Ausschanknutzung vermietet hatte, auf die Klage der übrigen Eigentümer hin, unter Androhung von Ordnungsgeld verurteilt, die Nutzung seines Ladens als Gaststätte zu unterlassen.

Danach ist eine solche Nutzung nicht von der Zweckbestimmung „Laden“ gedeckt.
Denn, wie das AG ausgeführt hat, sei unter „Laden“ grundsätzlich nur ein Geschäftsraum zu verstehen, bei dem der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund stehe, wo sich also Personal aufhält, während der Öffnungszeiten Kunden ein- und ausgehen und gelegentlich Waren angeliefert werden.
Eine andere Nutzung der Räume der Beklagten sei nur dann zulässig und durch die übrigen Eigentümer hinzunehmen, wenn eine solche Nutzung abstrakt nicht stärker beeinträchtigt als eine Ladennutzung.
Auf die Frage, wie viele Personen nun tatsächlich über den Tag verteilt die Einheit der Beklagten nutzen, also auf die Frage der Auslastung der Essecke, und ob es konkrete Geruchs- oder Lärmbeeinträchtigungen gibt, komme es nicht an.
Ebenso sei unerheblich, ob eine gaststättenrechtliche Konzession notwendig sei oder nicht ...

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