Bauträgervertrag: Konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums

von Mathias Münch

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer ist auch durch schlüssiges Verhalten – hier: Benutzung der Wohnungen und Schlusszahlung – möglich, auch wenn eine förmliche Abnahme vereinbart ist. Auf die Wirksamkeit der Abnahmeklausel kommt es nicht an.

LG Schweinfurt, Urt. v. 23.1.2015 – 22 O 135/13

In einer Eigentümergemeinschaft kam es – wie so oft – zu Feuchtigkeitsschäden und anderen Mängeln in der Tiefgarage. Das LG Schweinfurt wies jedoch die Klage der Eigentümer auf Gewährleistung mit der Begründung ab, die Ansprüche seien verjährt. Eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums, zu dem auch die Tiefgarage gehört, hatte jedoch nicht stattgefunden.

Beginn der Verjährung mit Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Grundsätzlich beginnt die Verjährung von Gewährleistungsrechten im Baurecht nicht vor der Abnahme der Bauleistung. Auch wenn eine neu errichtete oder umgebaute Eigentumswohnung vom Bauträger gekauft wird, muss die Bauleistung abgenommen werden. Für die Abnahme des Sondereigentums, also der Wohnung, ist jeder Erwerber selbst verantwortlich. Das Gemeinschaftseigentum müssen jedoch alle Eigentümer gemeinsam abnehmen. Werden einzelne Wohnungen erst Jahre nach der Fertigstellung der Wohnanlage verkauft, so müssen auch die später hinzukommenden Erwerber noch an der Abnahme der Gemeinschaftsflächen beteiligt werden. Das führt dazu, dass die Verjährung von Mängelrechten über Jahre aufgeschoben sein kann und erst dann beginnt, wenn der letzte Erwerber (auch: „Letzterwerber“) das Gemeinschaftseigentum abgenommen hat.

Abnahme durch ersten Verwalter oder vom Bauträger bestimmten Sachverständigen

Die Besonderheit des dem LG Schweinfurt vorliegenden Falles war, dass in den Wohnungskaufverträgen eine Klausel enthalten war, nach der anstelle der Erwerbe der WEG-Verwalter die Wohnungen abnehmen sollte ...

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