Zur Bestellung des Verwalters durch die Wohnungseigentümer.

von Matthias A. Jelenewski

Die Bestellung des Verwalters, bei der zu unterscheiden ist,

  • zwischen der Bestellung des Verwalters als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und Vertreter der Wohnungseigentümer einerseits und
  • dem Verwaltervertrag andererseits,

entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), wenn

  • in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt,
  • auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden;

hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.

Das hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 114/14 – entschieden.

Danach kann die Bestellung des Verwalters grundsätzlich erst erfolgen, wenn die Eckpunkte des Verwaltervertrags feststehen.
Vorher kann eine vorläufige Bestellung ausnahmsweise nur dann als Übergangsregelung hinzunehmen sein, wenn das Ende des Bestellungszeitraums unmittelbar bevorsteht und sich eine Zeit ohne Verwalter nur durch eine vorübergehende Bestellung vermeiden lässt.

  • Bei einer erstmaligen Bestellung des Verwalters ist, wie der V. Zivilsenat des BGH ausgeführt hat, die Festlegung der wesentlichen vertraglichen Eckpunkte schon deshalb erforderlich, weil mehrere Angebote einzuholen sind (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10 –).

Ein tragfähiger Vergleich zwischen mehreren Anbietern ist den Wohnungseigentümern nämlich nur möglich, wenn sie deren Konditionen kennen.
Das bedeutet nicht etwa, dass der günstigste Anbieter gewählt werden müsste; die Entscheidung über die Bestellung muss jedoch auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage getroffen werden ...

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