Die Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 648 BGB – Grundsätzlich kein Anspruch auf Einräumung gegenüber Dritten

von Sebastian Thierau

Die Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 648 BGB – Grundsätzlich kein Anspruch auf Einräumung gegenüber Dritten Zur Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 18.12.2014 – VII ZR 139/13

Gemäß § 648 Abs. 1 S. BGB kann der Unternehmer eines Bauwerkes für seine Forderungen aus dem Werkvertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Eine derartige Sicherung der Werklohnforderung des Unternehmers setzt damit grundsätzlich voraus, dass der Auftraggeber Eigentümer des Grundstückes ist, auf dem der Unternehmer seine Werkleistungen erbringt.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 18.12.2014 (VII ZR 139/13) hierzu festgestellt, dass § 648 BGB dem Unternehmer jedoch grundsätzlich keinen Schutz davor gewährt, dass der Auftraggeber das Baugrundstück nach Auftragserteilung an einen Dritten veräußert und damit die von § 648 BGB geforderte Identität zwischen Auftragnehmer und Grundstückseigentümer auflöst.

1. Der Fall:

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war ein Auftragnehmer zur Ausführung diverser Werkleistungen in Eigentumswohnungen beauftragt worden, welche im Eigentum der Auftraggeberin standen. Nachdem der Auftragnehmer zahlreiche Teilleistungen erbracht und diese mit Abschlagsrechnungen gegenüber der Auftraggeberin zum Ausgleich gefordert hatte, veräußerte die Auftraggeberin die Eigentumswohnungen an ihren eigenen Geschäftsführer. Während der Auftragnehmer die ursprüngliche Auftraggeberin auf Zahlung des noch ausstehenden Werklohnes in Anspruch nahm, begehrte der Auftragnehmer gegenüber dem neuen Eigentümer, dem Geschäftsführer der Auftraggeberin, die Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zur Sicherung dieser Werklohnforderung.

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