Formularmietverträge – und die Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen (Renovierungsklauseln und Abgeltungsklauseln) – wie bereits in einem früheren Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 erwogen1 – zugunsten der Mieter geändert und sieht nun in drei aktuellen Entscheidungen einige der oftmals verwendeten Vertragsklauseln als unwirksam an:

Durch Renovierungsklauseln (Vornahmeklauseln, Abwälzungsklauseln) wird die als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. (Quoten)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können2.

Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln3 hält der Bundesgerichtshof in seinen aktuellen Entscheidungen nicht mehr fest.

Weiterhin maßgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt auch der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind ...

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