Der Erstverkauf der Eigentumswohnung – und das vereitelte Vorkaufsrecht des Mieters

Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis1 verlangen.

Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat2.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall begründetet der Verkauf der von der Mieterin angemieteten Wohnung an die H. GmbH gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Mieterin. Die Verkäuferin war zum Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts Vermieterin der Mieterin. Auch sind im hier entschiedenen Streitfall die weiteren Voraussetzungen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts der Mieterin gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt. Die an die Mieterin vermietete Wohnung ist erstmals nach der mietweisen Überlassung veräußert worden.

Die Vermieterin war daher gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, der Mieterin den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen. Weiter traf sie die Pflicht, die Mieterin über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts zu unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB). Beiden Verpflichtungen ist die Vermieterin vorliegend schuldhaft nicht nachgekommen.

Rechtsfehlerhaft hat sodann für den Bundesgerichtshof, einen Anspruch der Mieterin gemäß § 280 Abs. 1, § 249 BGB auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der von ihr bewohnten Wohnung und dem hierfür vereinbarten anteiligen Kaufpreis zu verneinen ...

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