Instandhaltungspflichten beim Immobilienleasing

In einem Immobilienleasingvertrag wird der Leasingnehmer durch eine in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Regelung, mit der ihm die Instandhaltungspflicht für das von ihm genutzte Gebäude übertragen wird, nicht unangemessen benachteiligt.

Dabei konnte der Bundesgerichtshof dahinstehen lassen, ob es sich bei der entsprechenden Vereinbarung um eine vorformulierte Vertragsbedingung handelt, die der Inhaltskontrolle nach dem hier anwendbaren § 307 BGB (vgl. Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) unterliegt oder die Klausel zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt worden ist. In beiden Fällen begegnet die Vertragsbestimmung keinen rechtlichen Bedenken:

Durch Individualvereinbarung kann ein Mieter von Gewerberäumen grundsätzlich weitgehend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden, auch wenn dies im Ergebnis zu einer verschuldensunabhängigen Haftung führt1. Die Pflicht zur Instandhaltung des gesamten Gebäudes wäre jedoch auch dann wirksam auf die Mieterin übertragen worden, wenn es sich bei der Instandhaltungsvereinbarung um eine vorformulierte Vertragsbedingung handeln würde. Insbesondere ist eine solche Vereinbarung nicht gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil die dort enthaltene Übertragung aller Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen auf die Mieterin von den wesentlichen Grundgedanken der mietrechtlichen Risikoverteilung erheblich abweiche. Denn bei der vorgenommenen AGBrechtlichen Inhaltskontrolle der Vertragsklausel ist die Rechtsnatur des Vertrages zu berücksichtigen, bei dem es sich nicht um einen Mietvertrag, sondern um einenImmobilienleasingvertrag handelt.

Die rechtliche Qualifikation des “Mietvertrags” als Finanzierungsleasingvertrag führt dazu, dass die Regelung zur Instandhaltungspflicht in § 11 Nr. 4 des Vertrags auch als vorformulierte Vertragsbedingung einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhalten würde ...

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