Der Erbbaurechtsvertrag mit der Gemeinde – und die Versorgung Einheimischer mit Wohnraum

Wenn eine Gemeinde dafür Sorge tragen will, dass nicht schon Personen mit einem Durchschnittseinkommen weitgehend vom Wohnungsmarkt auf ihrem Gebiet ausgeschlossen sind, so dass vorhandener Wohnraum im Wesentlichen für Zweit- oder Ferienwohnungen genutzt würde, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, Erbbaurechte mit einer Nutzungsbeschränkung im Sinne des § 2 Nr. 1 ErbbauRG auszugeben, wonach die Objekte durch den Erbbaurechtsinhaber als Hauptwohnsitz zu nutzen sind. Ein formularmäßiger Erbbaurechtsvertrag mit diesem Inhalt kann auch dann der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhalten, wenn die Nutzungsbeschränkung unbefristet für die Laufzeit des Erbbaurechts gilt und an einen Verstoß der Heimfallanspruch der Eigentümerin geknüpft wird.

Bei der Ausübung des Heimfallanspruchs hat die Gemeinde als Teil der staatlichen Verwaltung den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten.

Im hier vom Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht entschiedenen Fall knüpft der Erbbaurechtsvertrag den Heimfallanspruch an die Voraussetzung, dass der Erbbauberichtigte gegen die vertragliche Nutzungsregelung in seinem § 5 Ziff. 1 verstößt. Der Erbbauberechtigte nutzt das Objekt unstreitig nicht als Wohnung für sich und/oder seine Angehörigen, sondern hat es fremdvermietet. Darin liegt zwar nicht ohne Weiteres ein Verstoß gegen § 5 Ziff. 1, weil der Erbbaurechtsvertrag in § 22 grundsätzlich auch die Möglichkeit einer Nutzungsüberlassung an Dritte vorsieht. Der Pflichtverstoß hängt also davon ab, ob der Erbbauberechtigte das Reihenhaus berechtigt Dritten überlassen hat, statt es selbst zu nutzen. Dies setzt aber nach § 22 S. 1 des Erbbaurechtsvertrages voraus, dass der Eigentümer der Nutzungsüberlassung vorher schriftlich zugestimmt hat. Die Gemeinde hat der Vermietung an die Mieter O. und V. unstreitig jedenfalls nicht schriftlich zugestimmt, und der Mietvertrag ist ihr auch nicht vorgelegt worden ...

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