Die betrügerisch erlangte Grundschuld – und ihre Abtretung

Bei einem auf konkrete Tatsachen gestützten Verdacht, der Zessionar habe bei dem Erwerb einer Grundschuld gewusst, dass der Zedent sich diese durch Betrug verschafft hat oder sie treuwidrig verwendet, trifft den Zessionar eine sekundäre Darlegungslast über die Umstände seines Erwerbs und über den mit diesem verfolgten Zweck1.

Der Grundstückseigentümer kann sich gegen den Anspruch aus der abgetretenen Grundschuld nach § 1192 Abs. 2, § 1147 BGB nur dann auf die ihm aus dem Rechtsverhältnis mit der Zedentin zustehenden Einreden berufen, wenn die Zessionar bei dem Erwerb der Grundschuld in Ansehung dieser Einreden bösgläubig war. Das folgt aus der Verweisung in § 1157 Satz 2 BGB auf § 892 Abs. 1 BGB. Danach kann der Grundstückseigentümer die nicht im Grundbuch eingetragenen Einreden aus dem Rechtsverhältnis zum Zedenten dem Zessionar nur entgegensetzen, wenn dieser die Einrede bei dem Erwerb der Grundschuld kannte.

Anders verhielte es sich auch dann nicht, wenn die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs der Zedentin gegen den Grundstückseigentümer bestellt worden sein sollte, es sich also um eine Sicherungsgrundschuld im Sinne der jetzigen Begriffsbestimmung in § 1192 Abs. 1a BGB2 handelte. Die Vorschrift des § 1192 Abs. 1a BGB, nach der ein gutgläubiger Erwerb bei Sicherungsgrundschulden ausgeschlossen ist, findet nämlich hier keine Anwendung, weil die Abtretung der Grundschuld vor dem 19.08.2008 erfolgte (vgl. Art. 229 § 18 Abs. 2 EGBGB).

Für die vor diesem Zeitpunkt erfolgten Abtretungen von Sicherungsgrundschulden entspricht es ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Zessionar in Bezug auf die sich aus dem Sicherungsvertrag ergebenden Einreden nur dann als bösgläubig anzusehen ist, wenn er im Zeitpunkt des Erwerbs nicht nur den Sicherungszweck der Grundschuld gekannt, sondern auch gewusst hat, dass die gesicherte Forderung nicht besteht oder einredebehaftet ist3 ...

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