Nachberechnung von Betriebskosten – und ihre Verjährung

Nimmt der Vermieter von Gewerberaum nach der erstmaligen Erteilung einer Betriebskostenabrechnung eine Nachberechnung von Betriebskosten vor, beginnt die Verjährung des Nachzahlungsanspruchs des Vermieters erst mit dem Schluss des Jahres, der auf die Erteilung der korrigierten Nebenkostenabrechnung und den Zugang dieser Abrechnung bei dem Mieter folgt.

Der Anspruch aus einer Nachberechnung von Betriebskosten verjährt also eigenständig.

Nach der Regelung des § 199 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Es ist damit regelmäßig auf die Möglichkeit des Gläubigers, den Anspruch durch Rechtsverfolgung verjährungshemmend geltend machen zu können, als maßgeblichen Anknüpfungspunkt des Verjährungsbeginns abzustellen. Solange dem Gläubiger diese Möglichkeit rechtlich noch nicht eröffnet ist, ist sein Anspruch auch noch nicht “entstanden” im Sinne des Verjährungsrechts1.

Die erforderliche Kenntnis von den die Ansprüchen begründenden Umständen hatte der Kläger vorliegend aber erst mit Zugang der neuen Abrechnung der Stadtwerke H. am 28.05.2013, so dass die dreijährige Verjährungsfrist nicht vor dem Schluss des Jahres 2013 zu laufen begann. Vor Zugang der Abrechnung vom 28.05.2013 konnte der Kläger keine Nachberechnung des Gasverbrauchs in den Betriebskostenabrechnungen der Beklagten vornehmen, weil der von den Stadtwerken H. dem in Vorleistung tretenden Kläger in Rechnung gestellte Gasverbrauch Gegenstand der von der Beklagten zu leistenden Betriebskosten(nach-)zahlung war.

Die Beklagte kann insoweit nicht mit Erfolg geltend machen, dass die Verjährungsfrist für Nebenkostennachforderungen des Vermieters stets durch die erstmalige Erteilung einer Betriebskostenabrechnung in Gang gesetzt werde ...

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