BGH: Entgangener Gewinn als Schaden des Mieters bei Vereitelung seines Vorkaufsrechts

von Maximilian Schmidt

Examensrelevanz pur – so kann das aktuelle Urteil des BGH zum Vorkaufsrecht von Mietern umschrieben werden (v. 21.1.2015 – VIII ZR 51/14). In diesem entschied der BGH, dass ein Mieter wegen Vereitelung seines gesetzlichen Vorkaufsrechtes aus § 577 BGB einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter in Höhe des entgangenen Gewinnes haben kann.

I. Sachverhalt (der Pressemitteilung entnommen, Herv. d. Verf.)

Die Klägerin ist seit 1992 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Hamburg, die Beklagte ist durch Eigentumserwerb in den Mietvertrag eingetreten. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob vor oder nach Mietbeginn an den sieben Wohnungen des Hauses Wohnungseigentum begründet worden ist. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17.05.2011 veräußerte die Beklagte sämtliche Eigentumswohnungen zum Gesamtpreis von rund 1,3 Mio Euro an einen Dritten. Dieser wurde am 18.07.2011 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die Klägerin wurde von der Beklagten weder vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen. Am 12.01.2012 bot der neue Eigentümer der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von 266.250 Euro zum Kauf an. Sie macht geltend, die Beklagte habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von 266.250 Euro aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) 186.571 Euro – auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis – erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 Euro erzielen können.

II. Vorweg: Das Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 BGB

§ 577 BGB begründet für den Mieter der Wohnung ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht ...

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