Wann verstößt ein Wohn- oder Geschäftsraumvermieter gegen das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot?

von Matthias A. Jelenewski

Das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot schützt Mieter vor der Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Nebenkosten.
Es bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/06 –). Nur solche Kosten darf der Vermieter in Ansatz bringen.

  • Für die Wohnraummiete ist diese Verpflichtung in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) niedergelegt.
  • Sie gilt gemäß § 242 BGB auch für die Geschäftsraummiete.
    Auch der Vermieter von Geschäftsräumen darf nach Treu und Glauben nur solche Kosten auf den Mieter umlegen, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – XII ZR 129/09 –).

Veranlasst der Vermieter den Anfall überhöhter Kosten, so verletzt er die aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und ist insoweit zur Freihaltung des Mieters verpflichtet (BGH, Urteile vom 04.05.2011 – XII ZR 112/09 – vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09 – und vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/06 –).

  • Den Vermieter trifft dementsprechend die Darlegungs- und Beweislast lediglich dafür, dass die umgelegten Kosten angefallen und von der vertraglichen Vereinbarung abgedeckt sind.
  • Demgegenüber folgt aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht, deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB auslöst, dass die Darlegungs- und Beweislast insoweit den Mieter trifft (BGH, Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/10 –) ...
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