Wenn ein Vermieter das gesetzliche Vorkaufsrecht eines Mieters nach § 577 BGB vereitelt.

von Matthias A. Jelenewski

Wird an einer Mietwohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und ist der Mieter deshalb nach § 577 Abs. 1 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zum Vorkauf berechtigt, kann dem vorkaufsberechtigten Mieter,

  • wenn er infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1BGB, § 577 Abs. 2 BGB vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an einen Dritten Kenntnis erlangt und
  • aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht,

Anspruch auf Ersatz

  • der Differenz
    • zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und
    • dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis - abzüglich ersparter Kosten –

als Erfüllungsschaden zustehen.

Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14 – in einem Fall entschieden,

  • in dem die Mietwohnung der Klägerin nach Mietbeginn in eine Eigentumswohnung umgewandelt,
  • danach von der beklagten Vermieterin und Eigentümerin an einen Dritten veräußert worden war, ohne die Klägerin vom Kaufvertragsabschluss zu unterrichten oder auf ihr Vorkaufsrecht hinzuweisen und
  • die Klägerin geltend gemacht hatte, dass die Wohnung einen Verkehrswert von 266.250 aufweise, sie diese bei Ausübung des Vorkaufsrechts zu einem Kaufpreis von (nur) 186.571 € hätte erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.679 € hätte erzielen können ...
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