Totalverlust des Kaufpreises — Horrorszenario beim Immobilienerwerb vom Bauträger

von Wilfried Recker

Bei einer Insol­venz des Bau­trä­gers vor voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung des Bau­vor­ha­bens läuft der Käu­fer Gefahr, alle gezahl­ten Kauf­preis­ra­ten zu ver­lie­ren. Diese Gefahr ist kei­nes­wegs nur theo­re­ti­scher Natur, son­dern, wie eine aktu­elle Ent­schei­dung des Ober­lan­des­ge­richt Koblenz (OLG Koblenz, Urteil vom 25.03.2014 – 3 U 1080/13) beweist, höchst real.

Beim Kauf einer Immo­bi­lie vom Bau­trä­ger kann der Käu­fer die Über­tra­gung des Eigen­tums an der Immo­bi­lie erst nach voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung des Bau­werks und voll­stän­di­ger Kauf­preis­zah­lung ver­lan­gen. Gerät der Bau­trä­ger vor voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung in die Insol­venz, darf der Insol­venz­ver­wal­ter die Über­tra­gung des Eigen­tums auf den Käu­fer ver­wei­gern, wenn der Anspruch des Käu­fers auf Über­tra­gung des Eigen­tums nicht durch eine im Grund­buch ein­ge­tra­gene Auf­las­sungs­vor­mer­kung gesi­chert ist. Der unge­schützte Käu­fer kann dann im Insol­venz­fall zwar die Rück­zah­lung der gezahl­ten Kauf­preis­ra­ten ver­lan­gen, ist damit aber auf die Insol­venz­quote beschränkt.

Eine im Grund­buch ein­ge­tra­gene Auf­las­sungs­vor­mer­kung schützt den Anspruch des Käu­fers auf Über­tra­gung des Eigen­tums an der Immo­bi­lie aber nur dann, wenn der Anspruch rechts­wirk­sam ent­stan­den ist; denn wenn der gesi­cherte Anspruch des Käu­fers auf Eigen­tums­ver­schaf­fung unwirk­sam ist, ist eine im Grund­buch ein­ge­tra­gene Auf­las­sungs­vor­mer­kung gegen­stands­los und des­halb ohne Schutz­wir­kung. Der Anspruch des Käu­fers auf Eigen­tums­ver­schaf­fung wird im Ver­trag des Käu­fers mit dem Bau­trä­ger begrün­det. Ist die­ser Ver­trag unwirk­sam, kann auch ein recht­wirk­sa­mer Anspruch des Käu­fers auf Über­tra­gung des Eigen­tums nicht ent­ste­hen ...

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