Die verhinderte Sanierung des Gemeinschaftseigentums – und der Schaden eines einzelnen Wohnungseigentümers

Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

Die Verpflichtung des die notwendige Sanierung des Gemeinschaftseigentums verweigernden Wohnungseigentümers zum Ersatz von bereits eingetretenen und künftigen Schäden wegen der verzögerten Sanierung ergibt sich aus § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB, § 21 Abs. 4 WEG.

Ob insoweit die Wohnungseigentümer selbst haften oder ob die Haftung den rechtsfähigen Verband trifft, ist allerdings umstritten. Der Bundesgerichtshof hat dies hinsichtlich solcher Schäden, die wie hier – durch eine unterbliebene Beschlussfassung entstehen, bislang offengelassen1.

Teilweise wird vertreten, die Pflicht zum Ersatz des durch eine schuldhaft verzögerte Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums entstandenen Schadens eines einzelnen Wohnungseigentümers treffe (nur) den rechtsfähigen Verband, weil es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG handele. Gestützt wird dies teils auf die Überlegung, dass Schadensersatzansprüche gemeinschaftlich zu erfüllen seien, teils auf die Pflicht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, seinen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung geltend zu machen2. Andere rechnen das Verhalten der Wohnungseigentümer gemäß § 31 BGB dem Verband zu3. Auch wird vertreten, die schuldhaft handelnden Wohnungseigentümer und der Verband hafteten nebeneinander4 ...

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