Das notarielle Kaufangebot – und die viermonatige Annahmefrist

In einem vom Verkäufer vorformulierten; und vom Käufer abgegebenen Kaufangebot für eine Eigentumswohnung ist eine viermonatige Bindungsfrist des das Angebot abgebenden Käufers nach § 308 Nr. 1 BGB unwirksam.

Bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Verträgen über den Erwerb einer fertiggestellten Eigentumswohnung, deren Abschluss eine Bonitätsprüfung vorausgeht, hat der Bundesgerichtshof eine Frist für den Eingang der Annahmeerklärung von vier Wochen als angemessen erachtet. Eine Bindungsfrist von vier Monaten hingegen beeinträchtigt den Käufer unangemessen lang in seiner Dispositionsfreiheit1.

Gemessen an den dann nach § 306 Abs. 2 BGB eingreifenden Vorgaben des § 147 Abs. 2 BGB ist im hier entschiedenen Fall die Annahme zu spät erklärt worden. Der Antrag war im Zeitpunkt der erst drei Monate später erklärten Annahme bereits erloschen (§ 146 BGB). Daran ändert die in dem Angebot enthaltene weitere Erklärung, dass nach Ablauf der Bindungsfrist nur die Bindung an das Angebot, nicht aber das Angebot selbst erlöschen solle, nichts. Sie führt nicht zu einer Fortgeltung des Angebots, weil auch diese Klausel gemäß § 308 Nr. 1 BGB unwirksam ist2.

Anhaltspunkte dafür, dass die Käufer die verspätete Annahmeerklärung der Beklagten, die gemäß § 150 Abs. 1 BGB als neues Angebot gilt, angenommen haben, sind für den Bundesgerichtshof – auch in der weiteren Vertragsabwicklung – nicht ersichtlich. Eine Annahme durch Schweigen kommt bei beurkundungsbedürftigen Grundstücksgeschäften nicht in Betracht. Die von dem anderen Teil zur Erfüllung vorgenommenen Handlungen wie etwa die Kaufpreiszahlung sind grundsätzlich nicht als schlüssige Annahmeerklärung auszulegen3.

Einem Bereicherungsanspruch des Käufers – auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung der Eigentumswohnung – steht in einem solchen Fall auch nicht der Einwand unzulässiger Rechtsausübung (§ 242 BGB) entgegen ...

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