Vereinbarung im Wohnraummietvertrag, dass der Vermieter den Umlageschlüssel für die Betriebskosten nach billigem Ermessen festlegen soll, ist zulässig und wirksam.

von Matthias A. Jelenewski

Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei,

  • anstelle eines konkreten Umlageschlüssels
  • ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters

zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) abdingbar ist.

Das hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 05.11.2014 – VIII ZR 257/13 – entschieden.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war von den Parteien in dem von ihnen geschlossenen Wohnraumietvertrag vereinbart worden, dass

  • von dem Mieter, neben der Miete, gemäß § 6 des Mietvertrags monatlich eine Betriebskostenvorauszahlung zu leisten,
  • über die Betriebskosten seitens der Vermieterin jährlich abzurechnen ist und
  • der Vermieter mit der Abrechnung über die Betriebskosten der ersten Abrechnungsperiode gemäß § 6 Ziffer 6.3 des Mietvertrags den "Umlageschlüssel nach billigem Ermessen" festlegen soll.

Der Vermieter hatte daraufhin in der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Kostenpositionen Kaltwasser, Abwasser und Müll nach der jeweiligen Anzahl der Personen im Haushalt abgerechnet.

Dies ist nach der Entscheidung des VIII. Zivilsenats des BGH nicht zu beanstanden, weil die Parteien mit der Regelung in § 6 Ziffer 6.3 des Mietvertrags wirksam eine andere Regelung des Umlagemaßstabs im Sinne von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB getroffen haben, indem sie dem Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen eingeräumt haben.
Danach stehen weder der Wortlaut noch der Gesetzeszweck von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB einer solchen Vereinbarung entgegen.
Dem Wortlaut von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sind keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass die Vereinbarung eines einseitigen Leistungsbestimmungsrecht durch die Parteien unzulässig ist. Auch § 556a Abs ...

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