Wenn dem Mieter im Mietvertrag eine Verlängerungsoption eingeräumt ist.

von Matthias A. Jelenewski

Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen ist.

Das hat der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 05.11.2014 – XII ZR 15/12 – entschieden.

Danach findet § 536 b BGB, wonach dem Mieter die Rechte aus den §§ 536 und 536 a BGB nicht zustehen,

  • wenn er den Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss kennt oder
  • - ohne dass der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hätte - infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennt oder
  • wenn er die mangelhafte Sache trotz Mangelkenntnis annimmt, ohne sich seine Rechte bei der Annahme vorzubehalten,

deshalb keine unmittelbare Anwendung auf die Ausübung einer Verlängerungsoption, weil es sich dabei nicht um einen Vertragsschluss im Sinne dieser Vorschrift handelt.
Eine Option, die einer oder beiden Parteien das Recht einräumt, das bestehende Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um eine bestimmte Zeit zu verlängern, ist nämlich, wie der XII. Zivilsenat ausgeführt hat, ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht. Durch ihre Ausübung kommt kein neuer Vertrag zustande ...

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