Vermieter kann Betriebskosten nach „Personenmonaten“ abrechnen.

von Matthias A. Jelenewski

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine - nicht näher erläuterte - Umlage nach "Personenmonaten" erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14 – hingewiesen.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter von den Mietern einer Wohnung für den Zeitraum vom 01.03. bis 31.10. Nachzahlung von Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verlangt und in der Nebenkostenabrechnung angegeben,

  • bei der Position "Müllbeseitigung": "32,20 Personenmonate x 4,3470004 € je Personenmonat = 139,98 €",
  • bei der Position "Frisch- und Abwasser": "32,20 Personenmonate x 23,4394746 € je Personenmonat = 754,75 €" sowie
  • unter der Überschrift "Berechnung und Verteilung Betriebskosten" bei der Position "Müllbeseitigung": "244,91 € : 56,34 Personenmonate = 4,3470004 € je Personenmonat", und
  • bei der Position "Frisch- und Abwasser": "1.320,58 € : 56,34 Personenmonate = 23,4394746 € je Personenmonat".

Wie der BGH entschieden hat, ist diese Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß und nicht wegen formeller Mängel unwirksam.

Formell ordnungsgemäß ist danach eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen (st. Rspr.; z.B. BGH, Urteile vom 09.10 ...

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