Muss der Mieter außergerichtliche Anwaltskosten für den Ausspruch einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges erstatten?

von Gerhard Ostfalk

Der Mieter befindet sich mit seiner Mietzahlungsverpflichtung im Rückstand und der Vermieter lässt durch einen Rechtsanwalt eine verzugsbedingte, fristlose Kündigung aussprechen. Kann der Vermieter bei einer sich daran anschließenden Räumungsklage auch Erstattung der entstandenen außergerichtlichen Anwaltskosten einklagen?

Grundsätzlich ist die Miete nach § 556 b BGB spätestens zum dritten Werktag eines jeden Monats fällig (vergleiche § 556 b), Abs. 1 BGB).
Zahlt der Mieter die Miete nicht rechtzeitig, gerät er in Verzug und hat gemäß § 280 Abs. 1, Abs. 2 § 286 BGB in Verbindung mit § 249 BGB einen verzugsbedingten Schaden des Vermieters zu tragen.
Ist aufgrund des Zahlungsrückstandes eine fristlose Kündigung durch einen Rechtsanwalt auszusprechen, muss der Mieter auch die Kosten für den Kündigungsausspruch tragen. Hier besteht aber Uneinigkeit, wenn der Vermieter nach der Kündigung eine Räumungsklage einreicht.

Mieter muss Anwaltskosten erstatten

1.) Auch der Bundesgerichtshof geht mit seiner Entscheidung vom 06.10.2010 – VIII ZR 271/09 – offensichtlich davon aus, dass der Mieter grundsätzlich die außergerichtlichen Anwaltskosten für die Kündigung zu erstatten hat. Zwar hat das Gericht in diesem Fall einen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten verneint, das aber nur, weil der Vermieter eine Schadensminderungspflicht gemäß § 254 Abs. 2 BGB zu beachten hatte. In dem entschiedenen Fall handelte als Vermieter ein gewerblicher Großvermieter. Für einen solchen Fall stellte der BGH fest, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses in rechtlich- und tatsächlich einfach gelagerten Fällen vom Großvermieter selbst ausgesprochen werden kann und dass daher die Einschaltung eines Rechtsanwaltes nicht erforderlich war. Nach der Begründung des BGH gilt dies auch dann, wenn der gewerbliche Großvermieter keine eigene Rechtsabteilung hat und nur mit kaufmännisch geschultem Personal ausgestattet ist ...

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