Wenn ein vermietetes Grundstück verkauft wird.

von Matthias A. Jelenewski

Gemäß §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) tritt der Erwerber eines vermieteten Grundstücks anstelle des Veräußerers als Vermieter in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, jedoch mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (st. Rspr., vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 25.07.2012 – XII ZR 22/11 –).

Hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche tritt mit dem Eigentumsübergang und dem Entstehen eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber gemäß § 566 BGB eine Zäsur ein.

  • Schon vorher entstandene und fällig gewordene Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter,
  • und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 25.07.2012 – XII ZR 22/11 –; zur Ausnahme bei Nebenkosten vgl. BGH, Urteil vom 29.09.2004 – XII ZR 148/02 –), weshalb die Wirkung der Zäsur auch mit dem Begriff "Fälligkeitsprinzip" umschrieben wird.

Diese Zäsur bewirkt aber keinen Einschnitt dergestalt, dass der vor ihr liegende Zeitraum bei der Bestimmung des Inhalts der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten i.S.d. § 566 Abs. 1 BGB unberücksichtigt bliebe.

Mit Hilfe des Fälligkeitsprinzips wird die Frage beantwortet,

  • welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten

infolge eines Eigentumsübergangs dem Erwerber und welche dem Veräußerer zuzurechnen sind (vgl. BGH, Urteil vom 29.09.2004 – XII ZR 148/02 –).

Für den

  • Inhalt

der so als dem Erwerber zuzurechnend ermittelten Rechte und Pflichten bleibt die Zäsur hingegen ohne Auswirkung.

  • Insoweit ordnet § 566 Abs ...
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