4A_168/2014: Nichtigkeit eines Anfangsmietzinses bei fehlender Verwendung des amtlichen Formulars (amtl. Publ.)

von Martin Rauber
Dem Bundesgericht bot sich in diesem Urteil die Gelegenheit, seine Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Nichtigkeit eines Anfangsmietzinses, welcher den Mietern nicht auf dem hierfür vorgesehenen amtlichen Formular mitgeteilt worden war, in Erinnerung zu rufen.

Hintergrund des Verfahrens bildete ein am 11. September 2006 abgeschlossener Mietvertrag über eine Wohnung in Genf, bei welchem es anlässlich der Rückgabe der Wohnung im April 2010 und der Freigabe der Mietkaution zu einer Auseinandersetzung zwischen dem Vermieter und den Mietern über die Übernahme von Kosten für die Behebung von Mängeln gekommen war.

Im Rahmen dieser Auseinandersetzung machten die Mieter mit Schreiben vom 21. Juni 2011 geltend, dass ihnen der Anfangsmietzins nicht mittels amtlichem Formular mitgeteilt worden war und leiteten am 26. April 2012 ein Herabsetzungsbegehren i.S.v. Art. 270 Abs. 1 OR ein (der Kanton Genf hat von der Möglichkeit gemäss Art. 270 Abs. 2 OR, die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch zu erklären, Gebrauch gemacht [E. 3]).

Das Bundesgericht verwies zunächst auf seine Rechtsprechung betreffend die Rechtsfolgen bei fehlender Verwendung des amtlichen Formulars. Es hielt dabei an seinem Grundsatzurteil BGE 120 II 341 fest und führte aus, dass die fehlende Mitteilung des Anfangsmietzinses mittels amtlichem Formular nicht - gestützt auf Art. 11 Abs. 2 OR - die Nichtigkeit des gesamten Mietvertrags, sondern - aufgrund einer teleologischen Reduktion von Art. 270 Abs. 2 OR und in Anwendung von Art. 20 Abs. 2 OR - lediglich die Nichtigkeit der Vereinbarung betreffend die Mietzinshöhe nach sich zieht (E. 3.2.1) ...Zum vollständigen Artikel


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