Grundlagenwissen: Voraussetzungen für Mietminderung

von Silke Wollburg

Nach § 536 I BGB braucht der Mieter nicht die volle Miete zu zahlen, sofern nicht die Minderung der Tauglichkeit unerheblich ist (§ 536 I 3 BGB). Dem Wohnraummieter kann dieses Recht nicht einmal durch Individualvereinbarung entzogen werden, § 536 IV BGB.

Zwischen dieser Minderung und derjenigen im Kaufrecht bestehen erhebliche Unterschiede: Die mietrechtliche Minderung braucht nicht erst durch die Ausübung eines Gestaltungsrechts vollzogen zu werden. Vielmehr setzt § 536 BGB selbst die Miete herab, so dass der Mieter nur den geringeren Betrag (oder bei gänzlicher Unbrauchbarkeit der Mietsache überhaupt nichts) schuldet. Daher unterliegt die Minderung anders als im Kaufrecht als solche auch nicht mittelbar einer Verjährung. Wenn der Mieter trotzdem den vollen Betrag gezahlt hat, kann er das zuviel Gezahlte grundsätzlich nach § 812 I 1 Alt.1 BGB zurückverlangen. Dieser Rückforderungsanspruch in Bezug auf zuviel gezahlte Miete unterliegt dann der Regelverjährung der §§ 195, 199 BGB. Wenn der Mieter in Kenntnis der Minderung die volle Miete weiterzahlt, scheitert sein Rückforderungsanspruch allerdings an § 814 BGB (Kenntnis der Nichtschuld). Das kann er verhindern, indem er unter Vorbehalt der Rückforderung zahlt. Für die Zukunft wird die Minderung durch eine (auch vorbehaltslose) Weiterzahlung nicht berührt, sofern nicht im Einzelfall in der vorbehaltslosen Zahlung ein Verzicht oder Verwirkung zu sehen sind (vgl. Medicus/Lorenz, Schuldrecht II BT, Rn. 457 f.).

I. Wirksamer Mietvertrag Es muss nach allgemeinen Grundsätzen ein wirksamer Mietvertrag geschlossen worden sein.

II. Mangel der Mietsache Die Mietsache muss mangelhaft sein 1. Sachmangel i.S.d ...

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