Formularmäßige Kostenübertragung in einem Mietvertrag über Geschäftsräume.

von Matthias A. Jelenewski

Die Umlage von

  • "Verwaltungskosten"

in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist – ebenso wie die Umlage der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" –

  • weder überraschend im Sinne von § 305 c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB,
  • auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält.

(BGH, Urteile vom 24.02.2010 – XII ZR 69/08 –; vom 04.05.2011 – XII ZR 112/09 –; vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09 – und vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 –).

Die formularmäßige

  • Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach
  • verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB,

weil die Überwälzung der gesamten Kosten von gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen auf einen Mieter erheblich vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages abweicht.
Die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instandhaltung kann nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind.
Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen ...

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