Ersatz fiktiver Schlossaustauchkosten bei Schlüsselverlust durch Mieter

von Silke Wollburg

Die Rückgabe überlassener Schlüssel gehört im Rahmen eines Mietverhältnisses zu den vertraglichen Nebenpflichten nach § 241 II BGB. Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, durch das die Verhaltenspflichten des § 14 WEG begründet werden, aber auch darüber hinausgehende Treue- und Rücksichtnahme-pflichten i.S.v. § 241 II BGB folgen können. Ein Wohnungseigentümer haftet den übrigen Miteigentümern nach § 278 BGB für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter. Der Verlust des Wohnungsschlüssels einer Schließanlage kann aus Sicherheitsgründen den Austausch der gesamten Schließanlage erforderlich machen, falls eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist. Der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels ist kein Eingriff in die Sachsubstanz der Schließanlage und führt auch nicht zu einer Wertminderung. Solange die Schließanlage nicht erneuert wurde, besteht kein Schaden. Schadensersatz für eine neue Schließanlage kann erst nach Durchführung des Austausches verlangt werden.

BGH, Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205/13

Examensrelevanz: §§§§ – Der Verlust von Schlüsseln einer Schließanlage durch den Mieter (oder deren Nichtrückgabe) und die Frage nach den sich daraus für den Vermieter ergebenden Ansprüchen taucht häufiger auf. Erwartet wird hier neben der Kenntnis der Anspruchsgrundlagen auch das Wissen um die Rechtsprechung des BGH zu diesen Fragen.

Relevante Rechtsnormen: §§ 280 I, 241 II BGB, § 249 II 1 BGB

Fall: Der Bekl. mietete ab 01.03.2010 eine Eigentumswohnung des Kl. Im von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll vom 28.02.2010 ist vermerkt, dass dem Mieter zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich nach drei Monaten zum 31.05.2010. Der Bekl. gab einen Wohnungsschlüssel zurück und bestritt, einen zweiten erhalten zu haben ...

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