Rechtsnachfolge im Baurecht – und die bestandskräfte Beseitigungsverfügung

Besteht eine Beseitigungsverfügung und geht das Eigentum an dem Baugrundstück anschließend auf einen Dritten über, ist gemäß § 89 Abs. 2 Satz 3 NBauO 2003 (§ 79 Abs. 1 Satz 5 NBauO 2012) jedenfalls dann neben dem neuen Eigentumer auch der bisherige Eigentümer weiterhin zur Befolgung der Verfügung verpflichtet und darf die Verfügung ihm gegenüber vollstreckt werden, wenn die baurechtliche Verantwortlichkeit des bisherigen Eigentümers als Bauherr und/oder Besitzer fortbesteht.

Vor der Anwendung von Zwangsmitteln gegen den bisherigen Eigentümer bedarf es keiner Überleitungs- oder Duldungsverfügung gegenüber dem neuen Eigentümer, weil die Beseitigungsverfügung unmittelbar kraft Gesetzes auch gegen den neuen Eigentümer wirkt und ihn zur Duldung von Beseitigungsmaßnahmen verpflichtet. Erst die Anwendung von Zwangsmitteln gegen den neuen Eigentümer macht eine Überleitungsverfügung erforderlich1.

Die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück lässt die Wirksamkeit der Beseitigungsverfügung dem ehemaligen Eigentümer gegenüber unberührt. Insbesondere hat sich die Beseitigungsverfügung nicht gemäß § 1 Abs. 1 Nds. VwVfG i. V. mit § 43 Abs. 2 VwVfG auf andere Weise erledigt. Erledigung tritt insofern insbesondere ein, wenn das Regelungssubjekt – beispielsweise durch den Tod des Betroffenen – oder das Regelungsobjekt entfallen ist2. Beides ist nicht der Fall. Sowohl der Antragsteller als Adressat der Beseitigungsverfügung als auch das Grundstück mit den zu beseitigenden baulichen Anlagen sind weiterhin vorhanden.

Auch ein Wegfall der baurechtlichen Verantwortlichkeit des bisherigen Grundstückseigentümers führt nicht zur Erledigung der bauaufsichtlichen Verfügung ihm gegenüber. Der Eigentumsübergang hat zwar zur Folge, dass die baurechtliche Verantwortlichkeit des Antragstellers als Eigentümer gemäß § 61 Satz 1 NBauO 2003 (§ 56 Satz 1 NBauO 2012) endet und die Beseitigungsanordnung zugleich gemäß § 89 Abs. 2 Satz 3 NBauO 2003 (§ 79 Abs ...

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