4A_565/2013: Missbräuchlichkeit von Mietzinsen, Orts- oder Quartierüblichkeit vs. übersetzter Betrag: 27-j. Liegenschaft keine Altliegenschaft; abstrakte Beurteilung (amtl. Publ.)

von David Vasella
Die vorliegende Auseinandersetzung betraf eine Mietzinserhöhnung. Dabei ging es um OR 269a lit. a, wonach Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen. Hier steht es dem Vermieter offen, diese Vermutung durch den Nachweis des übersetzten Ertrags (OR 269) zu widerlegen (BGE 124 III 310). Indessen steht, wie das BGer bereits früher entschieden hatte,
[b]ei Grundstücken, die vor mehreren Jahrzehnten gebaut oder erworben worden sind, [...] die Mietzinsanpassung an die Orts- oder Quartierüblichkeit im Vordergrund. Denn bei solchen Liegenschaften fehlen oft die Belege zur Feststellung des investierten Eigenkapitals im Hinblick auf die Nettorenditeberechnung oder sie führen zu wirtschaftlich unrealistischen Ergebnissen. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten langjährige Eigentümer von Altbauten durch die Missbrauchsgesetzgebung gegenüber Neuerwerbern nicht benachteiligt und daher eine gewisse Angleichung von Alt- und Neuzinsen ermöglicht werden [...]
Die Einrede des übersetzten Ertrags wird danach bei Altliegenschaften nicht zugelassen. Vor diesem Hintergrund war strittig, ob es sich bei den betroffenen Liegenschaften um Alt- oder Neubauten handelte. Bis dato hatte das BGer hierzu erst festgehalten, der Vorrang der Nettorendite gelte für Liegenschaften, die "vor mehreren Jahrzehnten gebaut oder erworben worden sind". Im vorliegenden Entscheid schützt das BGer nun den Entscheid der Vorinstanz, des OGer BE, wonach
[...] die Vorinstanz kein Bundesrecht verletzte, indem sie die vorliegenden, 26 bzw. 27-jährigen Liegenschaften bei der Sanierung nicht als Altliegenschaften qualifizierte ...
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