Kurze Verjährung im Mietrecht

von Udo Schwerd

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren gem. § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten, beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Haftungsfalle “kurze Verjährung”

Die kurze Verjährung gem. § 548 BGB sollte zwar unter den Rechtsanwälten im Allgemeinen keine unbekannte Vorschrift (mehr) sein, aber nichtsdestotrotz stellt sie immer wieder eine gefährliche Haftungsfalle dar, weil die Regelung von der Rechtsprechung enorm weit ausgelegt wird und sämtliche Ersatzansprüche des Vermieters im Zusammenhang mit

  • Veränderungen, Verschlechterungen oder Beschädigungen der Mietsache,
  • Wiederherstellungs- oder Rückbaumaßnahmen,
  • unterlassenen oder verzögerten Schönheitsreparaturen,
  • einschließlich der darauf jeweils beruhenden Mietausfallschäden.

davon betroffen sind.

Auch für den Beginn der Verjährungsfrist werden von der Rechtsprechung grundsätzlich keine Hürden aufgestellt, insbesondere ist der Beginn der kurzen Verjährung gem. § 548 abs. 1 BGB nicht davon abhängig, dass eine ordnungsgemäße Rückgabe i.S.d. § 546 BGB erfolgt ist. Für den Beginn der kurzen Verjährung kommt es vielmehr nur auf die unmittelbare Besitzverschaffung und die damit verbundene Möglichkeit zur Prüfung der Mieträume an.

Aktuelles Beispiel:

Mandantin gibt sämtliche Schlüssel zur Mietsache am 23.07.2012 an Vermieter zurück. Am 30.07.2012 wird noch zur “vertragsgemäßen Rückgabe der Mietsache” aufgefordert. Am 29.04.2014 folgt schließlich die Schadensersatzklage wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, mangelhafter Wiederherstellung des urprünglichen Zustands sowie wegen des hieraus entstandenen Mietausfalls für drei Monate ...

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