Die Beheizbarkeit eines alten Fachwerkhauses

Bei einem gebrauchten Wohnhaus gehört zur “üblichen Beschaffenheit” im Sinne von § 434 Abs. 1 Ziff. 2 BGB insbesondere eine ausreichende Beheizbarkeit. Das bedeutet, dass in zum Aufenthalt dienenden Räumen auch bei starker Kälte im Winter jedenfalls mindestens 20 Grad Celsius erzielt werden können, und dass dabei gleichzeitig – bei geschlossenen Fenstern – keine erheblichen Zugerscheinungen auftreten. Wenn die Parteien nichts anderes vereinbaren, gelten für ein altes Fachwerkhaus keine anderen Anforderungen.

Die unzureichende Beheizbarkeit des Dachgeschosses ist ein Fehler im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Ziff. 2 BGB. Das Dachgeschoss wies nicht die Beschaffenheit auf, die der Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages erwarten konnte.

Im Dachgeschoss befindet sich eine Wohnung. Wer in Deutschland ein Wohngebäude erwirbt, erwartet grundsätzlich, dass im Winter eine Beheizung dergestalt möglich ist, dass sich ein normales Raumklima herstellen lässt. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts bedeutet dies, dass im Winter auch bei starkem Frost und bei Wind mindestens 20 Grad Celsius in der Wohnung hergestellt werden können, und zwar ohne nennenswerte Zugerscheinungen. Die Möglichkeit der Beheizung im Winter ist für jeden Käufer wichtig, da nur bei einer ausreichenden Beheizung eine normale und übliche Nutzung der Wohnung möglich ist. Bei Temperaturen von nicht mehr als 15 bis 16 Grad Celsius im Winter bei Kälte sind diese Voraussetzungen nicht gegeben. Hinzu kamen starke Zugerscheinungen vor allem bei Wind, die von Bewohnern normalerweise als besonders unangenehm empfunden werden. Maßgeblich sind gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Ziff. 2 BGB die üblichen Erwartungen eines Käufers, der ein Wohnhaus kauft; auf die Einhaltung bestimmter DIN-Normen kommt es in diesem Zusammenhang nicht an ...

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