Geschlossene Immobilienfonds – und die fehlende Fungibilität

Der Prospekt eines geschlossenen Immobilienfonds muss dem Anleger die fehlende Fungibilität der Anteile erläutern. Dabei ist im Regelfall davon auszugehen, dass für den Anleger eine wirtschaftlich sinnvolle Möglichkeit, die Anteile zu einem von ihm gewählten Zeitpunkt zu veräußern, praktisch fehlt.

Ein Hinweis im Prospekt, ein “öffentlicher Markt” sei für die Anteile “zur Zeit” nicht vorhanden, ist unzureichend, wenn andere Formulierungen im Prospekt gleichzeitig die Möglichkeit einer Veräußerung suggerieren. Die Formulierung “Der Gesellschaftsanteil ist jederzeit … veräußerlich” ist als unzutreffender Hinweis auf eine nicht vorhandene wirtschaftliche Chance zu verstehen, wenn nicht deutlich wird, dass die Formulierung – unabhängig von den wirtschaftlichen Aussichten – nur ein Hinweis auf die rechtliche Möglichkeit der Veräußerung sein soll.

Weist der Anlageberater im Beratungsgespräch nicht auf für ihn erkennbare Prospektmängel hin, ist er dem Anleger zum Schadensersatz verpflichtet.

Die Anlageberaterin haftet für die fehlerhafte Beratung ihres Geschäftsführers gemäß § 278 BGB. Die Kundin und ihr Ehemann wurden nicht über die mangelnde Fungibilität der Beteiligung aufgeklärt. Die fehlerhafte Beratung ergibt sich aus dem unstreitigen Sachverhalt. Die Anlageberaterin hat vorgetragen, sie habe “unter Verwendung der zutreffenden Angaben des Prospekts die Erwerber über die mit der Beteiligung verbundenen Chancen und Risiken informiert”. Darüber hinausgehende; vom Prospekt abweichende Angaben habe der Geschäftsführer der Anlageberaterin nicht gemacht. Daher sind – nach dem eigenen Vorbringen der Anlageberaterin – für die mündliche Beratung des Geschäftsführers der Anlageberaterin die Angaben im Prospekt zugrunde zu legen ...

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