Die verbotene Gebäudeerweiterung – und der unterirdische Technikraum

Eine Grunddienstbarkeit mit der Verpflichtung, auf einem bestimmten Grundstück, “die Gebäulichkeiten nicht zu erweitern”, ist grundsätzlich bestimmt genug. Maßgeblich für den Inhalt der Baubeschränkung ist der Gebäudebestand auf dem Grundstück zur Zeit der Begründung der Dienstbarkeit (hier: aus dem 19. Jahrhundert). Der Begriff “Gebäulichkeiten” bezeichnete in Baden im 19. Jahrhundert nicht nur oberirdische Gebäude, sondern auch Keller und unterirdische Räume.

Eine Baubeschränkung auf einem Grundstück kann u. a. den Zweck haben, die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks zu begrenzen, um mit der Nutzung verbundene mögliche Immissionen oder Belästigungen für den begünstigten Nachbarn gering zu halten. Es verstößt grundsätzlich nicht gegen Treu und Glauben, wenn der begünstigte Nachbar die Beseitigung eines gegen die Grunddienstbarkeit verstoßenden unterirdischen Technikraumes verlangt, da der (unzulässige) Technikraum die Nutzungsmöglichkeiten des übrigen (zulässigen) Gebäudes auf dem Grundstück verbessern und erweitern kann.

In dem hier vom Oberlandesgericht Karlsruhe entschiedenen Fall macht die Klägerin Ansprüche aus einer im 19. Jahrhundert entstandenen Grunddienstbarkeit geltend. Sie ist Eigentümerin eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks. Die Beklagte erwarb im Jahr 1997 das Nachbargrundstück. Zum Zeitpunkt des Erwerbs handelte es sich um ein Gartengrundstück, auf dem sich lediglich ein alter Gewölbekeller befand.

Im Grundbuch ist für das Grundstück der Beklagten in der zweiten Abteilung folgende Belastung eingetragen: “Der Eigentümer ist verpflichtet, die Gebäulichkeiten nicht zu erweitern.”. Im Grundbuch für das Grundstück der Klägerin befindet sich ein korrespondierender Eintrag im Bestandsverzeichnis.

Die Beklagte beabsichtigte nach dem Erwerb des Grundstücks, über dem noch existierenden Gewölbekeller ein Wohnhaus zu errichten ...

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