Vorkaufsrecht des Mieters beim Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

von Clemens Sandmeier

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22. November 2013 - V ZR 96/12

In dem zugrunde liegenden Verfahren war die Beklagte Eigentümerin eines mit ein-em Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Eine der vier in dem Gebäude vorhan-denen Wohnungen vermietete sie an die Klägerin. Nachdem das zuständige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hatte, verkaufte die Be-klagte den ungeteilten Grundbesitz an drei Erwerber. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beur-kunden. Später übte die Klägerin gegenüber der Beklagten das auf § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützte Vorkaufsrecht aus. Mit ihrer Klage will sie feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zustande gekommen ist.

Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Der unter anderem für Verträge über Grundstücke unter Einschluss des Vorkaufsrechts zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen.

Er hat entschieden, dass das Vorkaufsrecht bei dem Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums im Grundsatz nur dann ent-steht, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung gemäß § 8 WEG durchzuführen. Darüber hinaus muss die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Ver-trag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Dagegen ist es regelmäßig nicht ausreichend, wenn – wie hier – die Erwerber die Teilung durch-führen.

Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll nämlich nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Der Mieter soll auch keinen bloßen Miteigentumsanteil, sondern das in seiner Entstehung bereits angelegte Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können ...

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