Der verlorene Wohnungsschlüssel

Wie weit reicht der Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen eines verlorenen Wohnungsschlüssels? Mit dieser Frage musste sich aktuell der Bundesgerichtshof in einem Fall befassen, in dem der Vermieter die Kosten für den Austausch der Schließanlage einer Wohnungseigentumsanlage vom Mieter ersetzt verlangte:

Der Mieter hat seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt (§ 241 Abs. 2 BGB)1 und ist daher dem Vermieter gegenüber – grundsätzlich – zum Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1, § 546 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet. Vom Verschuldensvorwurf hat sich der Mieter vorliegend nicht entlastet (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Er hat zum Verbleib des Schlüssels nichts vorgetragen.

Der Vermieter kann als Schadensersatz vom Mieter Freistellung (Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft) verlangen kann, soweit er wegen des abhanden gekommenen Schlüssels seinerseits Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesetzt ist. Allerdings steht der Wohnungseigentümergemeinschaft der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zu, solange die Schließanlage nicht ausgetauscht worden ist.

Zwar besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein gesetzliches Schuldverhältnis, durch das die Verhaltenspflichten des § 14 WEG begründet werden, aber auch darüber hinaus gehende Treue- und Rücksichtnahmepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB folgen können. Der Wohnungseigentümer hat im Rahmen dieser rechtlichen Sonderverbindung für das Verschulden von Hilfspersonen nach § 278 BGB einzustehen2. Dies gilt auch für Fremdnutzer, denen er die Wohnung überlassen hat3 So ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer den übrigen Miteigentümern nach § 278 BGB für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter haftet4 ...

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