Darf der Käufer immer kündigen?

Mietverträge über Geschäftsräume, z. B. Läden oder Büros, sind häufig für bestimmte Zeiträume, oft über mehrere Jahre, fest abgeschlossen. In dieser Zeit können weder Mieter noch Vermieter die Verträge ordentlich – also mit der gesetzlichen Frist – kündigen. Möglich sind nur außerordentliche (fristlose) Kündigungen aus besonderen Gründen, z. B. wenn die Miete nicht mehr gezahlt wird.
Wirksam sind zeitliche Befristungen über mehr als ein Jahr aber nur dann, wenn die Mietverträge der gesetzlichen Schriftform genügen. Werden wesentliche Inhalte des Mietvertrages nicht schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift der Vertragsparteien vereinbart, so ist der Vertrag an sich zwar wirksam, nicht aber die Befristung. Dies hat dann zur Folge, dass die vermeintlich für eine längere Zeit fest geschlossenen Verträge sowohl von Vermieter- als auch von Mieterseite ordentlich mit der gesetzlichen Frist, und damit in der Regel vorzeitig, gekündigt werden können.
Es gibt eine Vielzahl von Gerichtsentscheidungen zu der Frage, wann die Schriftform verletzt ist. Dies ist z. B. der Fall, wenn die Vertragsparteien nach Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages später die Miethöhe oder die Mietfläche ändern, ohne die Änderung in einem schriftlichen Nachtrag zu vereinbaren. Dann ist die Befristung nicht mehr wirksam und der Vertrag kann vorzeitig gekündigt werden.
Grund des Schriftformerfordernisses ist insbesondere der Käuferschutz. Erwirbt der Kaufinteressent eine vermietete Immobilie, muss anhand der schriftlichen Verträge erkennbar sein, wie lange das Objekt noch vermietet sein wird. Denn ein Käufer tritt in bestehende Mietverträge per Gesetz ein. Er soll davor geschützt werden, „die Katze im Sack“ zu kaufen, also nicht zu wissen, ob und ggf. wie lange noch Mietverträge bestehen ...

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