Nebenkosten und Schriftform – zwei der streitträchtigsten Themen des Mietrechts in einem BGH-Urteil

von Nadja Fleischmann

Kann das für Vermieter gut ausgehen? Es kann! Der BGH entschied in seinem Urteil vom 5. Februar 2014 (XII ZR 65/13) für den Vermieter günstig: Die Vertragsparteien können bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB.

Die Ausgangssituation

In langfristigen Gewerbemietverträgen ist es verbreitet zu regeln, dass der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen an die tatsächliche Entwicklung der jährlichen Abrechnungen anpassen kann.

Der Vermieter sichert sich so den regelmäßigen Cash-flow für die Bewirtschaftung des Objektes ab: Zeichnet sich aus der letzten Abrechnung ab, dass die Vorauszahlungen nicht die über das Jahr anfallenden Auslagen abdecken, kann der Vermieter eine Erhöhung der Vorauszahlungen verlangen.

Zwei grundlegende mietrechtliche Themen waren bei der Entscheidung zu prüfen:

  • Hat ein Mietobjekt mehr als eine Partei, liegt es nahe, für die Nebenkosten stets dieselbe Regelung in alle Mietverträge (seien es Wohnraum- oder Gewerberaummietverträge) aufzunehmen – was der Regelung den Charakter sogenannter Allgemeiner Geschäftsbedingungen gibt und wiederum einen besonderen rechtlichen Prüfungsmaßstab (§§ 305 ff. BGB) zur Folge hat.
  • Zugleich gewährt eine solche Regelung dem Vermieter ein einseitiges Recht, wesentliche Vertragspflichten zu ändern – nämlich die Vorauszahlungshöhe als eine Komponente des Entgeltes – ohne dass der schriftliche Vertragstext geändert werden sollte. Dies wiederum weckt Bedenken vor dem Hintergrund des auf langfristige Gewerbemietverträge anwendbaren Schriftformerfordernisses aus § 550 BGB ...
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