Behörden meinen nicht immer, was sie (zuerst) sagen…

Wie verbindlich ist das, was Behörden im Rahmen eines Anhörungsbescheids mitteilen? Diese Frage stand im Mittelpunkt eines vor dem BGH entschiedenen Mietrechtsprozesses. Das Fazit ist: Behörden können durchaus anders entscheiden als erwartet – voreiliges Handeln ist nicht zu empfehlen.

Der Begriff „Anhörung“ im Rechtssinne kann wie folgt definiert werden: „Gelegenheit des Beteiligten eines Verwaltungsverfahrens, sich vor Erlass eines Verwaltungsaktes, der in seine Rechte eingreift, zu den für die Entscheidung maßgeblichen Tatsachen zu äußern. Die Anhörung ist eine formelle Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für den Erlass eines Verwaltungsaktes.“

Auch der BGH hat wohl seiner Entscheidung vom 20. November 2013 (XII ZR 77/12) diese oder zumindest eine ähnliche Definition zu Grunde gelegt. In einem Mietrechtsprozess entschied das Gericht, dass allein die anlässlich einer Anhörung gemäß § 28 VwVfG erfolgte Mitteilung der Behörde an den Mieter, dass die beantragte Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig sei, einen Mangel des Mietobjektes im Sinne des § 536 BGB nicht zu begründen vermag. Damit sei auch eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB nicht zu rechtfertigen; dem Mieter ist es grundsätzlich zuzumuten, eine Bescheidung seines Nutzungsänderungsantrages abzuwarten.

Zum Sachverhalt

Die beklagte Mieterin und die Klägerin waren durch einen Mietvertrag miteinander verbunden. Nach dem Mietvertrag waren die Flächen zum Betrieb eines Lebensmitteldiscountmarktes zu nutzen. Nach den mietvertraglichen Regelungen hatte die Klägerin als Vermieterin ferner dafür einzustehen, dass alle Genehmigungen vorliegen, die zum Betrieb eines Lebensmitteldiscountmarktes erforderlich sind. Der Geschäftsbetrieb des im Mietobjekt betriebenen Lebensmittelmarktes wurde eingestellt und zwei Jahre nach Betriebseinstellung vermietete die Klägerin die Flächen zur Nutzung als Bettengeschäft unter ...

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