Nebenkostenvorauszahlungen bei der Gewerbemiete – Anpassung und Schriftformerfordernis

Für den Bundesgerichtshof begegnet es keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf1. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müssen sich gemäß §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 Satz 1 BGB bei einem für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Miet- oder Pachtvertrag die wesentlichen Vertragsbedingungen insbesondere Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses aus der Vertragsurkunde ergeben. Regelungen zur Dauer der Mietzeit wahren dann die Schriftform, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Ausreichend ist daher, dass die Parteien die Laufzeit des Vertrags festlegen und den Vertragsbeginn an den Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjekts knüpfen. Hierfür besteht gerade bei der hier vorliegenden Vermietung von im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fertig gestellten Räumen (Vermietung vom Reißbrett) ein erhebliches praktisches Bedürfnis2. Im vorliegenden Fall haben die Parteien nicht nur die vertragliche Laufzeit festgelegt und als Vertragsbeginn den Übergabezeitpunkt bestimmt, sondern darüber hinaus mit dem 31.08.2010 im Vertrag ein konkretes Datum vereinbart, zu dem der Vertrag enden sollte ...

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