Der vorgetäusche Dienstleistungsvertrag – Ein besonders dreister Versuch zur Beschränkung der Bauträgerhaftung

von Wilfried Recker

Der vorgetäusche Dienstleistungsvertrag – Ein besonders dreister Versuch zur Beschränkung der Bauträgerhaftung

5. März 2014

Beim Kauf einer neu zu errichtenden oder errichteten Immobilie vom Bauträger hat der Gesetzgeber zum Schutz der Käufer rechtliche Hürden errichtet, die von finanzschwachen Bauträgern kaum zu überwinden sind. Solche Hürden sind beispielsweise gewerberechtliche Sicherungsbestimmungen (§ 34 c GewO, §§ 3, 7 MaBV i.V.m. der Verordnung über Abschlagszahlungen), zivilrechtliche Schutzvorschriften (z.B. § 311 b BGB), das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff BGB, Europäische Klauselrichtlinie von 1993), werkvertragliche Bestimmungen zum Schutz bei Baumängeln (§§ 633 ff BGB) und nicht zuletzt die allgemeinen Strafvorschriften (vgl. z.B. Landgericht Berlin, Urteil vom 14.11.2013 – (502) 241 Js 987/12 (39/12).

Finanzschwache Bauträger versuchen deshalb immer wieder, diese Hürden durch atypische Vertragsgestaltungen zu umgehen. Eine insofern typische Vertragsgestaltung ist die versuchte rechtliche Trennung von Grundstückseigentum und Bauleistungen. Denn Bauträger mit allen haftungsrechtlichen Konsequenzen ist grundsätzlich nur derjenige, der als Bauherr auf eigenem Grund und Boden baut (zum Grenzbereich vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 10.06.1986 – 1 C 9.85). Eine andere, derzeit offensichtlich wieder favorisierte Vertragsgestaltung, der sog. Dienst- oder Baudienstleistungsvertrag, geht über diesen Versuch zur Haftungsbeschränkung weit hinaus. Denn mit einem solchen Dienstleistungs- oder Baudienstleistungsvertrag soll nicht nur die strenge Bauträgerhaftung, sondern darüber hinaus auch die gesetzliche Haftung als Baubetreuer oder Generalübernehmer ausgeschlossen werden ...

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