Kann der Mieter Fassadenarbeiten des Eigentümers im Eilrechtsschutz verhindern?

Nicht zuletzt vor dem Hintergrund des Trends zur nachhaltigen Immobilie sind Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen früher oder später für Immobilieneigentümer unausweichlich. Sie sind auch politisch gewünscht, wie etwa die Mietrechtsreform 2013 zeigt. Das Gesetz verpflichtet den Mieter in §§ 555a ff. BGB (§ 554 BGB a.F.) unter bestimmten Voraussetzungen zur Duldung von solchen Maßnahmen. In Berlin hatten nun einige Mieter versucht, diese Duldungspflicht zu umgehen.

Die Mieter machten keine mietvertragsrechtlichen, sondern besitzschutzrechtliche Abwehransprüche geltend, und zwar über den Eilrechtsschutz. Die Folge war in einigen Fällen, dass dem Vermieter per einstweilige Verfügung des LG Berlin unter Androhung von Ordnungsgeld und -haft untersagt wurde, die Baumaßnahme fortzuführen.

Die Ausgangsentscheidung

In seiner Ausgangsentscheidung stützte sich das LG Berlin (Beschluss vom 7. August 2012 – 63 T 118/12, so auch Beschluss vom 1. März 2013 – 63 T 29/13) insbesondere auf zwei Annahmen:

Erstens stört auch eine Maßnahme an der Hausfassade (Balkoninstandsetzung) den Besitz des Mieters (Bauimmissionen, Verschattung, Einbruchsgefahr etc.).

Zweitens kommt es auf die Frage der mietrechtlichen Duldungspflicht des Mieters im Besitzschutzverfahren nicht an (§ 863 BGB).

Die Folge: Will der Vermieter sicherstellen, dass seine Baumaßnahmen nicht durch einstweilige Verfügung von nicht zustimmungsbereiten Mietern behindert wird, muss er zuvor einen Duldungstitel gegen diese erwirken (§ 864 Abs. 2 BGB).

Die weitere Rechtsprechung

Die erste Annahme wurde von einer weiteren Entscheidung des LG Berlin eingeschränkt (Urteil vom 26. Februar 2013 – 63 S 429/12) ...

Zum vollständigen Artikel


Cookies helfen bei der Bereitstellung unserer Dienste. Durch die Nutzung erklären Sie sich mit der Cookie-Setzung einverstanden. Mehr OK