Mietzinsanhebung bei Geschäftsraummiete – Machtwechseltheorie

Dr. Johannes Reich Rohrwig und Arno Zimmermann

Wird ein Unternehmen veräußert, bestimmt das MRG, dass der Vermieter der Geschäftsräumlichkeiten im Vollanwendungsbereich des MRG berechtigt ist, den Mietzins auf den angemessenen Mietzins zu erhöhen; das ist insbesondere bei Altverträgen wirtschaftlich höchst relevant.

Ist eine juristische Person oder Personengesellschaft Mieter und werden deren Anteile (teilweise) veräußert, so ist nach der Lehre auf den sogenannten „Machtwechsel“ in der Mietergesellschaft abzustellen. Einzelheiten, wann ein Machtwechsel vorliegt, wurden in der Judikatur bislang nicht einheitlich gelöst.

Eindeutig bejaht wird das Recht des Vermieters, den Mietzins anzuheben, wenn z. B. 51 % der Gesellschaftsanteile an der Mietergesellschaft verkauft werden, oder wenn der 51%ige Gesellschafter 2 % seiner Anteile an den 49%igen Minderheitsgesellschafter verkauft und dieser dadurch die Anteilsmehrheit erlangt: Hier wird vom „Kippen der Mehrheitsverhältnisse“ gesprochen.

In einer aktuellen Entscheidung (1) – in Abweichung von einer früheren Entscheidung2 – bestätigt der OGH erneut die Machtwechseltheorie, allerdings mit einem unerwarteten (und überraschenden) Ergebnis. Im Anlassfall gab es im Lauf der Zeit mehrfache Anteilsveräußerungen von Minderheitsanteilen ...

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