Neues zum Vorkaufsrecht des Mieters

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 22. November 2013 – V ZR 96/12) zu der Frage Stellung genommen, unter welchen Voraussetzungen das Mietervorkaufsrecht ausgeübt werden kann.

Erst Kauf, dann Aufteilung

Die Beklagte war Eigentümerin eines Grundstücks, welches mit einem Mehrfamilienhaus bestehend aus vier Mietwohnungen bebaut war. Eine dieser vier Wohnungen war an die Klägerin vermietet. Anfang 2009 erteilte die zuständige Stelle die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Etwa drei Monate nach Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung verkaufte die Beklagte das ungeteilte Grundstück mit notariell beurkundetem Kaufvertrag an insgesamt drei Erwerber. Am Tag des Kaufvertragsabschlusses ließen die Erwerber die Teilungsvereinbarung (§ 3 WEG) beurkunden und im Sommer 2009 wurden die Erwerber im Grundbuch als Eigentümer des Grundstücks eingetragen.

Im Frühjahr 2011 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten, sie übe das ihr zustehende Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB aus. Die Beklagte vertrat die Auffassung, der Klägerin stehe kein Vorkaufsrecht zu. Die Klägerin überzog daraufhin die Beklagte mit einem Rechtsstreit und begehrte die Feststellung, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zustande gekommen ist. Nachdem die Klägerin in den Vorinstanzen gescheitert war, verfolgte sie ihr Klageziel mit der Revision weiter – und verlor auch in dieser Instanz.

Voraussetzungen des Mietervorkaufsrechts

Gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist ein Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum entweder begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Ein Vorkaufsrecht nach der ersten Alternative dieser Norm schied schon deshalb aus, weil das Wohnungseigentum – unstreitig – erst nach dem Verkauf begründet worden ist ...

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