Untermieter zieht nach Kündigung nicht aus – was droht dem Mieter?

Ein Mieter, der seine Wohnung, ohne zuvor die Zustimmung des Vermieters einzuholen, untervermietet oder einem Dritten zum Gebrauch überlässt, riskiert eine (fristlose) Kündigung des Mietvertrages. Denn die unerlaubte Gebrauchsüberlassung stellt nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB eine derart schwerwiegende Vertragsverletzung dar, dass sie eine Vertragsbeendigung rechtfertigen kann.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat nun aber festgestellt, dass eine Kündigung des Mietvertrages wegen unerlaubter Untervermietung nicht rechtmäßig ist, wenn der Mieter selbst alles ihm zumutbare dafür getan hat, dass der Untermieter die Wohnung verlässt (Urteil vom 4. Dezember 2013 – VIII ZR 5/13).

Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die klagende Vermieterin hatte im Dezember 2011 eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerrufen. Dies geschah im Einklang mit dem Mietvertrag.

Da die Untermieter nicht auszogen, kündigte die Klägerin ihrem Mieter das Mietverhältnis fristlos wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung. Dagegen wehrte sich der Mieter und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Er hatte nämlich seinen Untermietern gekündigt und bereits selbst eine Räumungsklage gegen sie angestrengt.

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass der Mieter alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen hatte, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Dem Mieter konnte deshalb keine Vertragsverletzung vorgeworfen werden. Bis zum Widerruf der Untervermietungserlaubnis hatte er schließlich die Mieträume mit Genehmigung des Vermieters untervermietet, so dass er erst mit Widerruf der Erlaubnis dazu verpflichtet war, die Untervermietung zu beenden. Dass die Untermieter nicht sofort auszogen und von dem Mieter (gleich unter Vermieter) auf Räumung verklagt werden mussten, ging also nicht zulasten des Mieters ...

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