Der Entzug schuldnerfremden Grundeigentums in der Zwangsversteigerung

Greift ein Zuschlag (§ 90 ZVG) in schuldnerfremdes Eigentum ein, ist er unwirksam, wenn ein verständiger Eigentümer nach dem Inhalt der veröffentlichten Terminsbestimmung seine Betroffenheit nicht erkennen und deshalb auch bei Beachtung gehöriger Sorgfalt seine Rechte nicht wahren konnte.

Ein Zuschlagsbeschluss ist nicht nur in den Fällen der Doppelbuchung unwirksam, sondern auch in sonstigen Konstellationen, in denen ein verständiger Eigentümer nach dem Inhalt der veröffentlichten Terminsbestimmung seine Betroffenheit nicht erkennen und deshalb auch bei Beachtung gehöriger Sorgfalt seine Rechte nicht wahren konnte.

Der Zuschlag führt zu einem originären Eigentumserwerb des Erstehers. Der Ersteher ist nicht Rechtsnachfolger des Schuldners. Er erwirbt bei Wirksamkeit des Zuschlages das Eigentum durch rechtsgestaltenden Hoheitsakt unabhängig vom Eigentum des Schuldners und ohne Rücksicht auf guten oder bösen Glauben. Das bisher an dem Grundstück bestehende Eigentum geht mit dem Zuschlag auch insoweit unter, als schuldnerfremdes Eigentum betroffen ist (vgl. § 37 Nr. 5 ZVG). Das setzt allerdings voraus, dass der Zuschlag wirksam ist.

Es entspricht der herrschenden auch von dem Bundesgerichtshof geteilten Meinung, dass der Zuschlag nicht zu dem Entzug schuldnerfremden Eigentums führt, wenn das zu versteigernde Grundstück in der Terminsbestimmung derart fehlerhaft oder unzureichend gekennzeichnet ist, dass der nicht am Verfahren beteiligte (wahre) Eigentümer seine Betroffenheit nicht erkennen konnte und somit keine Veranlassung hatte, seine Rechte nach § 37 Nr. 5 ZVG geltend zu machen.

Der Entzug schuldnerfremden Eigentums kann nur hingenommen werden, wenn der betroffene Eigentümer gegen den drohenden Rechtsverlust vorgehen konnte. Das Zwangsversteigerungsrecht ist – wie auch sonst das Zwangsvollstreckungsverfahren – von einer weitgehenden Formalisierung geprägt ...

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